你们都爱看规划,那这里非买不可

摘要: 距离前滩最近的次新美好社区

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行家简介|大将军是上海楼盘活地图,买房专业户。走遍上海15个区,200个版块,最懂房子背后的那些故事。


浦江这个地方不属于浦西,也不属于浦东;说资格老他是曾经的上海县,全市地理中心;说年纪轻他又是一片次新美好社区,大片滨江空地百废待兴。虽然拥有这样一个特殊的地理位置,但早些年这边的开发进度却不乐观。闵行亲妈妈管不过黄浦江,东岸长期放养;浦东大爸爸只认中轴线,南部长期放养;奉贤小哥们地多钱少,边缘地带长期放养。




所以围绕浦江一圈,过去基本都是人少故事少,地多卡车多的落后板块,被大家遗忘的角落。直到世博会加速开通了8号线,动迁大居导入,人们才逐渐发现浦江距离市中心居然那么近。而浦东爸爸的前滩开发,也给浦江带来了福音,这一片过去的三不管地带,未来几年似乎将要进入收获期,规划一个接一个落地。


浦江

NO.1 概况

浦江很大,东到林海,西临滨江,南至三林南,北达金汇镇,全都是浦江的地界。集结了旧陈行,旧杜行,旧鲁汇,三镇合一的巨无霸。

如今的浦江,也分为南北两部分。


? 沈杜嗨维以南:浦江南动迁大居


? 沈杜嗨维以北:浦江北商品社区+世博家园动迁示范区



本次踩盘的目标,就是浦江北的商品房,以别墅为主的低密度板块。


这里距前滩和市中心也最近,芦恒路的一品漫城,到前滩仅两站路,三公里。



浦江

NO.2 交通


? 浦锦地铁:

■ 8号线:芦恒路站,浦江镇站,江月路站,联丰路站,沈杜公路站

浦江地铁:

■ 8号线延伸段浦江线:三鲁公路站,闵瑞路站,浦航路站,东方一路站,汇臻路站


浦锦地铁目前只有一条8号线,而8号线又因为当年世博会赶工通车,车厢选型用了最小的6C,导致长期运能不足。奉贤进城,浦江鲁汇大居,浦锦商品,三林南大居,凌兆新村,杨思上南居民,全都依赖这一条线路,早晚高峰挤肉饼,每日两回怀疑人生之旅不见不散。




? 公交:

■ 576路:三林,上南,南码头,南外滩,外滩,北外滩,临平,曲阳

■ 772路:浦江,杜行,浦江南,鲁汇

■ 955路:三林,上南,南码头,大兴街,打浦桥,淮海中路,南京西路,自然博物馆,不夜城

■ 163路:浦锦,凌兆

986路:浦锦,凌兆,杨思,淮海中路

■ 闵行20路:浦江南,浦锦,三林南,华泾,长桥,梅陇,莘庄

■ 浦江12路:世博家园短驳线

■ 浦江4路,浦江5路,浦江10路:浦江镇内短驳线

■ 177路:浦江南,三林,上南世博,南码头

■ 174路:浦江南,前滩

■ 796路:浦江,周浦


由于动迁大居都是从老城区,尤其黄浦和上南地区,迁移至此,为照顾居民“思乡之情”,浦锦浦江联结市中心的公交线路倒是不少。淮海公园约个牌局?没问题!986,576,955等,都可以一部直通市中心。


▲芦恒路公交枢纽(P+R停车 10元/天)


? 驾车:

■ 南北向:浦星公路,三鲁公路,浦锦路(鲁南路-芦恒路)

■ 东西向:外环高速,申嘉湖高速,中环,芦恒路,江月路,立跃路,陈行公路,沈杜公路


浦锦的路面交通,东西向道路在浦东的努力推进下,基本全部打通。但是牵涉到闵行地界的南北向主干道,闵老虎不爱通路是众所周知的,去年三鲁公路通车,三林南大居一窝蜂,也轮不到对面的浦锦了。因此从浦江往市区长久以来,基本都只能依靠浦星公路-济阳路,其中最堵的芦恒路-前滩段,3公里能开半小时。



浦江

NO.3 商业与就业


? 商业:

■ OMALL华侨城商业中心



浦锦最好的综合体,10万方的体量分两期建造,1期为餐饮零售,电影院及家乐福超市,2期则主打餐饮。Omall依江月湖而建,露天的音乐啤酒吧和西餐厅是亮点,虽然规模不大,但在外环外已是难得的体验。

▲Omall二期音乐啤酒吧


■ 浦江城市生活广场

主要服务世博家园的综合体,与Omall一样为10万方,由商场和卜蜂莲花超市

两部分组成。由于世博家园板块相对华侨城更为成熟,因此商场较Omall积聚了更多人气。业态虽然低端,但整体招商偏年轻化,进口食品商店是其亮点。



■ 浦江绿地乐和城,浦江颐城晶采坊,幸福港湾,红星国际广场

若干社区商业,服务周边Block,但由于Omall和城市广场的吸引力太强,且浦锦原本就是低密度社区,这些家门口的商业体门市冷清,无一例外。


■ 古镇召家楼


近几年刚火起来的一个古镇,面积不大,风格也与其他古镇相仿,只是这边的古镇食品尤其全面,基本上你能想到的出自古镇的小吃,在这里都能找到。朱家角和新场都太远,七宝吃的又太少,因此召家楼竞争力很强。


? 就业:

■ 华侨城中意国际


曾为华侨城售楼处,后作为办公综合体对外招商。由于距离地铁有一定路程,目前入住企业还很少,自带一个四星级的智选假日酒店,园区绿化和办公环境可圈可点。


■ 万科VMO花园广场

一品漫和万科翡翠之间的商墅,纯办公用途,主要为万科自己员工在此上班。内有网球场等休闲设施,距离未来开通的19号线不远。


■ 漕河泾浦江高科技园区


漕河泾浦江分园,开发维持了漕河泾的风格,高绿化覆盖率与整齐的写字楼,几乎覆盖了浦星公路以东一半的地区。目前也有一些大手企业入驻,但核心区域没有地铁光顾是较大的问题所在。


■ 浦江工业园区

漕河泾以南,S32以北的工业区,主要为电子厂和机械厂,都是低端就业,不值得一提。



浦江

NO.4 教育与医疗


? 教育

■ 幼儿园:荷花池世博幼儿园(市一级公办),协和海富幼儿园(市二级民办),中福会幼儿园(市示范公办)

■ 小学:无公办学区

■ 初中:无公办对口,上海示范大学初级中学(民办)


浦锦的幼儿园都是市区优秀资源的外迁,几个幼儿园都十分不错。只是中福会虽然是公办,但却不划片对口,入学以摇号的方式进行,抢手,水深。


而小学初中,就是浦锦板块的短板了,公办的浦江小学,世博小学,浦江一二中,全都是出了名的菜场学校,全闵行升学率垫底。上师大民办初中是新学校,今年中考表现抢眼,分数仅次于文绮,未来值得期待。


? 医院:

■ 仁济医院南院(三甲综合)


■ 复旦大学附属眼耳鼻喉科医院东院(三甲专科)


浦锦的医疗配套均在江月路上,对于世博家园居民而言尤其便利。商品房社区居民前往,也仅跨过一座桥的距离。双三甲,综合+五官科的配置,满足了绝大部分看病需求。



浦江

NO.5 社区环境


▲浦锦招牌绿坡


▲浦江镇站漕河泾办公区


▲Omall二期水岸


▲江月湖


▲浦锦道路


▲浦锦道路


▲公路绿化带


▲一品漫对面的空地,远处桃花源在建


▲卡在华侨城当中的钉子户


▲沿江城中村尚存


▲浦锦北面新建动迁房


浦江

NO.6 规划

? 在建:

■ 国际珠宝城(商业+餐饮)


■ 华侨城配套商办


■ 浦江坤庭配套商办

▲坤庭配套皇冠假日已经营业


■ 上海戏剧学院浦江分校


? 近期:


■ 芦恒路-银都路隧道,龙水南路-海阳西路隧道


芦恒路越江隧道范围西起景东路以东,东至浦业路的东面,未来也将成为颛桥梅陇地区居民去迪士尼最近的一条路线。



龙水南路隧道为为城市次干路,西起龙水南路-喜泰路交叉口,北线东至海阳西路-耀龙路交叉口,南线东至高青西路-耀龙路交叉口,拟设双向4车道,设计车速40公里/时。


■ 浦业路,浦锦路打通前滩

两条断头路预计在十三五内打通,联结浦江与前滩。目前,两条干道的一期规划已经公示。

■ 济阳路高架


济阳路高架北至卢浦大桥,南至外环线,南接线工程沿浦星公路线位,北至外环线,南至芦恒路以南落地点。济阳路高架及外环外接线工程专项规划采用高架+地面的建设形式,沿线在通耀路、耀华路、杨思路、上浦路和芦恒路设置出入口,同时在中环和外环规划设置2处互通立交。


■ 机场联络线,轨交19号线

机场联络线是一条市域快线,东西方向走向,全长68Km,设站8座,从虹桥枢纽站出发经过沪杭铁路外环线,七宝,莘庄,三林,康桥,迪士尼,浦东国际机场等重要地区,最后达到上海东站。目前已经环评二次公示,走向确定。

上海轨道交通19号线为南北走向线路。全程贯穿闵行、浦东、虹口、宝山等区域,19号线为南北走向,建成后将成为上海轨交线路中一个重要的南北向主通道,将贯穿闵行春申、徐汇华泾、浦东大前滩、世博、塘桥、陆家嘴、虹口北外滩、凉城、宝山杨行等板块。


? 中期:

■ 上师大附属第三小学

闵行区与上海师大将在闵行区浦锦街道合作举办一所公办小学 原浦江五小(暂命名为上海师范大学附属第三小学)和一所公办中学 原浦江五中(暂命名为上海师范大学附属第三中学),预计分别在2018年和2019年建成。双方将在教师教育的多个方面开展深度合作,推动双方的教育综合改革,深化品质教育内涵建设。


■ 前滩南三林滨江整体规划

规划范围位于黄浦江东岸,中环线与外环线之间,属于浦东新区三林镇。黄浦江南延伸,三林滨江范围北起华夏西路(中环线),南到南外环,东至济阳路,西至杨思南路。总用地面积151公顷,建设用地面积约为83公顷,囊括了住宅、商业、办公及公共配套,其中以居住宅用地为主,占约26.5公顷。



? 远期:

■ 轨交24号线

上海轨道交通24号线北起吴淞城市副中心淞发路,南至浦江镇浦锦路,与奉贤市域铁路接通。远期规划,尚未环评公示。


■ 闵行滨江整体规划

闵行区正按计划推进紫竹滨江公园延伸段、闵行滨江公园、浦江郊野公园一期等建设,未来它们将打造闵行最美的滨江沿岸线。


浦江郊野公园一期,7月已经试运营,但除绿地之外的滨江两岸大片空地,闵行区规划尚未明确,仍在探讨中。




浦江

NO.7 总结


? 优势:

■ 区位很近,地理中心,就业圈四面八方


浦锦距离核心市中心,仅15公里内,虽然在众多近郊板块内,比浦锦更近一点的还有江桥,但浦锦拥有上海地理正中心的绝对优势,因此就业覆盖面更为广泛。无论张江还是漕河泾,人民广场还是陆家嘴,基本都可以控制在半小时-45分钟的通勤时间内。哪怕是位于外环外的莘庄,紫竹,周浦张江分园,浦锦路程距离都在10公里内,通勤时间也在半小时左右。


■ 超低密度,品质小区,社区居住体验佳


规划密度低,绿化覆盖率高,在外环外社区之中,此处也算是异类了。宽敞的马路与河道,遮天蔽日的林荫,近市区的美好社区十分稀缺。浦锦楼盘容积率最高不会超过1.5,大部分在0.5-1之间,品质较高。



■ 空地多,规划多,前滩预期直接辐射


浦江北的在建项目+环评落地项目非常多,而距离前滩只有3公里路程,距离前滩南三林滨江又只有2公里路程,随着上海南部的逐步开发,浦锦在未来若干年之内长期受益。


■ 生活配套相对完善,大型商业综合体,三甲医院数量多


从芦恒路站到江月路站,总30万方的商业体量,对于低密度的浦江北社区已有富余。而仁济+五官科的双三甲配置,也足够其他郊区板块眼红。


■ 年轻白领为主要居民,社区有活力


浦锦商品公寓的业主,主要都是浦东或市中心就业的白领,而别墅受众,则多为私人企业主。整体人口素质相对九亭江桥周浦川沙等板块要高出一截,且由于当地人口本来密度就不高,因此回迁老人也较少,社区较有活力,Omall和城市广场的业态也偏向于快消费,年轻化。


▲华侨城美格菲


? 劣势:

■ 南北路网没有打通,八号线运量小,开车地铁都很拥挤


浦锦南北干道,至今还是只有走浦星公路,半小时通勤,15分钟就耗在这条路上。八号线6C,根本无法承载奉贤+浦江南+浦锦+三林南的人流量,需要地铁通勤的,建议还是早起一小时。


■ 缺少学区资源


浦江公办小学初中实在很差,在上师大附属小学落地之前,浦锦尤其不适合鸡血家长,初中还能拼一下民办上师大初中,小学真没有选择。


▲协和海富幼儿园


■ 社区密度太低,商业无法铺开到社区


社区密度低虽然居住体验好,但家门口的商业却也因此无法兴旺。这个问题是规划上的缺陷,市区类似的花木,新江湾,都陷入了商业困境。即便未来前滩和三林滨江发展起来,将军认为也很难推动浦江北的商业格局。


▲死气沉沉的一品漫商业街


总体而言,浦江依然是优点大于缺点的板块。目前商品5.5万-6.5万,基本已经到位。短期虽然套利空间小,但找个皮夹子介入并长持,此处仍然十分合适。


本文部分内容来自:上海轨道交通俱乐部论坛、海发布微信公众号


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