“炒房”为什么没有在美国大行其道?

摘要: “炒房”在国内是一个很敏感的词,很多人爱它,很多人恨它,但必须承认的是,“炒房”并不是房产市场的常态。

11-13 21:06 首页 人人贷WE理财

每周,我们会挑选一个大家都关心的热门话题,网罗及优专家的不同声音,打包成一个“及优锦囊”,在及优锦囊,你可以看到从一个问题出发衍生出的各种问题,也可以看到各种专家的不同思考。

“炒房”在国内是一个很敏感的词,很多人爱它,很多人恨它,但必须承认的是,“炒房”并不是房产市场的常态。根据维基百科的定义,炒房是指“透过非自住、非出租,手上的房地产投资组合不断改变,低价买入、高价卖出,分别以赚取快钱为唯一目的,其交易行为被普罗大众认为是投机行为。” 此处有两个重点:不自住也不出租、低价买入高价卖出。


买房、坐等升值、卖房,这就是炒房的简单过程,在这个过程当中,多几套房产和多囤一些货物没什么两样,都只是暂时经手,只要房子升值,那么稳赚不赔,房子越多赚得越多——当然,这只是“炒房”的思维路径。我们可以看到,“炒房”这件事在美国并没有大行其道,说明这样的思维路径受到了阻挠,甚至干脆失效。

在美国购置房产对于绝大多数家庭而言还是家庭最主要的投资,但是拥有多套住房的成本很高,在经济上并不划算,所以通常会配置其他的资产类别,比如个人退休账户,共同基金,政府债券,人寿保险,股票,对冲基金,理财或结构化产品等等。

梁恩泽

“拥有多套住房的成本很高,在经济上并不划算”,这是梁恩泽为这个问题给出的解答。也就是说,“囤货”的成本上升了,这其中既有房屋本身的因素,也有政策上的因素。


本周的及优锦囊,我们就来看看及优专家们都有什么相关回答。


不自住也不出租?维护成本不可小觑

“炒房”很大的特点是,也许手上有多套房产,但是持有者既不自己住,也不出租,所以会面临“闲置”的状况,闲置就需要维护。在大多数人眼中,“闲置”的维护很省事,定期去检查一下就可以了,在美国也是这样吗?


有专家提到了美国的木质结构房屋比较多,木质房屋本身就比混凝土结构的房屋难于维护一些。此外在美国的物业费和房屋托管费用也是比较高的,如果不找房屋托管公司的话,房屋维护就要自己动手或请人来修,而美国的人工费又比较贵。所以,就房屋本身来说,想要持有一套房屋不自住且让其保持在比较好的状态,所花费的成本是比较高的。

纽约除了曼哈顿市区内的高楼建筑,和周边的一些4-5层的商业建筑是水泥混凝土,其他都是木质结构。

戴冕

控制维护成本就要看房子本身的质量和访客的选择了。一般来讲修理的人工费用要$80-150/小时。每月户外/院子清净,打点的费用应该在$100-300。自己动手能力强的费用就低一些。

罗平

美国的房屋类型主要有三种:Single Family House(独栋别墅)、TownHouse(联排别墅)、Condo(公寓)。小区会设立HOA,由它来负责公共地区的管理。独栋别墅的业主可以享有比较大的居住空间和很高的独立性,根据小区档次和服务,物业费每年几百到几千不等。联排别墅和公寓的HOA可以帮你做了很多打理维护工作,物业费每月一百到数百不等。

隋雨洁

提高房屋持有成本的重头戏:税


上面说到的是房屋自身的因素,还有一个阻碍“炒房”的因素是美国的各类税收。其中的重头戏就是房地产税。

房地产税一般占到房屋价格的1%左右,一些大城市学区比较好的地方,房产税可以高达2.5-3%左右,这个比率看似不高,但是要每年都需要缴纳的而且随着通货膨胀及房产的增值,每年或每隔几年都会上涨,养房的成本很高。举个例子,比如一个$100万美元的公寓,根据地点的不同,房产税可能在1万到3万不等

梁恩泽

对于投资行为还会有别的限制,比如说在买房过程中合理避税了,将来房子卖出去,还得交投资所得税。并且贷款利率也会比较高、首付比例比较高

对于第一套自住用房,在房屋贷款上有优惠税率,将来出售时,享有个人25万,夫妻合并报税50万美元的资本利得抵减额。对于投资房而言,则不享有上述优惠,而且贷款利率比个人自住用房要高,首付比率也相应提高,当然这个要结合具体州及所在County 的具体要求。

梁恩泽

“低价买入高价卖出”的操作性不强


低价买入高价卖出是“炒房”这样投机型投资的一个典型目标,这就要求房地产市场有大起大落之势,不求每月的现金流,只求快速的房屋升值,抱有这样的心态海外置业往往会失望而归,在房地产市场已经较为成熟的海外国家,大起大落的房价是不太能看到的。

据美国有名的地产网站Zillow报告,从去年到今年波士顿的房价的增长大概是11%,预计今年到明年的增长会是4.5%。总的来说波士顿的市场是非常健康的。纽约的中等房价从去年到今年的增长比波士顿的大,平均增幅达16%。

孙映

纽约房地产市场和北京房地产市场最大区别在于:纽约市场是一个稳定增值和极度抗压的市场加上入住率超过92%。

戴冕

更复杂的原因还有很多


相较国内优质资源较为集中的情况来讲,美国的资源是比较分散的。

由于美国各种资源和国内相比 并没有垄断在几个大城市,实际上,很多美国人喜欢小城市,当一个地方价格上涨过快后,部分人员会搬离,资源会在全国范围内更合理得利用和有效配置。

张凯文

从宏观上来看,这样的资源分布并不利于炒房行为的演进。除此之外,类似这样和社会与城市模式相关的原因还有很多,比如美国附加在“房产”上的其他福利比较少,就读公立学校不仅是拥有学区房的人的特权,租房子也一样可以,这就使得美国人没有一定要拥有房产的观念,房价上涨而忙不迭买房继而使得房价上涨得更厉害这样的期待效应也会比较难实现。

在美国只要是住在某个学区范围里面,那无论是租房子还是买房子都可以到那里的公立学校上学,享有一样的权利。当然注册的时候要提供住址证明自己是目前住在那個学区里面的,像水电费单等。

邓昭龙

“炒房”为什么没有在美国大行其道?维护费用及税收让持有成本上升,较为成熟的地产市场里没有大起大落,再加上美国资源的相对分散,也许都对房产市场的“温控”做了贡献。


本期的及优锦囊,你都学到了吗?


来源 | 及优海外(jiyou360)  

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