居外看点 | 外国人士允许在印尼购房,但种种限制你又知多少?

摘要: 2015年底,印度尼西亚总统佐科·维多多(Joko Widodo)签署了一项政府法规(有关居住在印尼的外国人士房屋所有权的第103/2015条政府法规),允许(合法)居住在印尼的侨民在该国拥有独栋住宅,为期不超过80年

11-11 04:20 首页 居外资讯
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2015年底,印度尼西亚总统佐科·维多多(Joko Widodo)签署了一项政府法规(有关居住在印尼的外国人士房屋所有权的第103/2015条政府法规),允许(合法)居住在印尼的侨民在该国拥有独栋住宅,为期不超过80年。当年早些时候,侨民已允许在该国拥有奢华公寓。不过,外国人士的独栋住宅或公寓所有权属于所谓的“使用权”(在当地被称为hak pakai)类型,不及印尼公民能够取得的“所有权”(或称hak milik)类型。


正是这一“使用权”类型让外国人士几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。一般来说,这些机构因其管理谨慎,会拒绝为属于“使用权”类型的房产提供抵押贷款(虽然事实上并没有法律禁止银行向此类房产提供贷款)。在印尼,住宅抵押贷款被称为kredit pemilikan rumah,简称为KPR;而公寓抵押贷款被称为kredit pemilikan apartemen,简称为KPA。


近期,印尼房地产开发商协会(REI)表示希望中央政府降低居住在印尼的外国人士获得房屋抵押贷款的难度,因为这样可以推动印尼房地产市场的发展。比如,可以采取一项措施,即侨民能够以更低的贷款价值(LTV)比获得KPR/KPA抵押贷款,因为这样能够让贷方考虑风险更高的借方。


如上所述,自2015年底以来,居住在印尼的侨民已经能够购买属于“使用权”类型的房产。不过,仍有若干与购买此类型房产相关的要求和权限规定:


  • 侨民仅可购买价格在各区域规定的特定最低价格及以上的印尼房产(详见下表)。

  • 侨民仅可直接向开发商购买印尼的房产。

  • 侨民不允许向第三方出租印尼的房产。

  • 当侨民离开印尼,去其他国家居住时,他/她在离开印尼一年之内,需要放弃使用权,或将其转让给符合在印尼拥有房产的所有要求的其他人(可以是其他外国人士或印尼公民)。

  • 侨民可购买印尼的独栋住宅,初始期限为30年。可延期2次,第一次可延长30年,第二次可延长20年(因此,外国人士的所有权总共可达80年)。


上述第一点要求,即最低价格要求非常令人棘手。比如在雅加达,侨民仅可购买价格在100亿印尼卢比(约75.2万美元)的最低价格及以上的独栋住宅。鉴于印尼以政策瞬息万变著称(这意味着法律会在短时间内发生重大变化),高房价绝对会妨碍侨民投资印尼的独栋住宅或公寓。因此,印尼房地产市场向外国人士开放所有权很有可能无法促进自身的发展(近年来该行业发展缓慢)。下表列出了各区域规定的侨民可以购买的独栋住宅和公寓的最低价格。


外国人士在印度尼西亚购买独栋住宅和公寓的价格机制:




同时,印度尼西亚房地产开放商似乎对为外国人士建造房产项目不感兴趣。首先,印尼国内市场比外国市场大得多,因此,应将主要的注意力集中在国内市场。其次,从“所有权”类型转变为“使用权”类型是一个非常困难的过程。传统上,印尼的公寓开发商按照“所有权”类型开发公寓大厦(本国人可使用抵押贷款购买)。如果开发商转而开发属于“使用权”类型的项目,几乎不会刺激任何本国需求,开发商将无钱可赚,因为外国市场的规模仍然太小。


虽然在印尼购房可能并非想像般简单,但随着该国经济起飞,投资回报绝对不容小觑,还是值得多花心思研究然后入市的。



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